今天跟大家讲讲房地产营销前线故事—展雄行销卖房不容易，但我愿意走出去，和销售天气冷不愿意工作对应的一些知识点，希望能对大家有所帮助。
摘要
从事销售工作久了，大家都会发现销售是一个很陌生的职业。尤其是一线销售，有时候为了完成你的业绩，从头到尾要做的事情太多了。您需要考虑您的客户来自哪里吗？顾客怎么来？到达后如何成交？交易完成后如何维护？还有你作为客户遇到的所有题等等。很多时候，我们除了要掌握好自己的一项任务之外，还要考虑销售以外的很多事情。这对我们销售来说可能是一个挑战。
主持人亲爱的朋友们，大家好！欢迎来到尚正兴的前线故事。前线的故事就是整合上正兴地产营销策划精英的故事分享给大家，揭秘个人快速成长的小秘密，让我们一起进步、成长。本期我们邀请的嘉宾是来自平原州的展雄！
展雄凌姐大家好，还有所有关注前线故事的听众大家好！我是展雄，很高兴有这样的机会在一线故事与大家分享房地产营销策划的故事。其实我想最早接触前线故事是在2013年、14年的时候。
主持人是的，当时应该还是纸质的。今年，该公司将纸质版本以新的音频形式使用，以便每个人都可以交流和分享。
展雄真的很好。我是2017年12月进入销售领域的，今年4月来到平原新区新乡。我目前正在从事平原地区的一个项目。说实话，当时就通知我要做一期分享。我当时有点纠结，因为我想分享，但我也很着急，担心我没有时间在案例现场做好这件事。毕竟每天要做的事情已经很多了。对于一线销售，大家应该都经历过。当你真正在案件现场忙碌的时候，你真的会发现从早到晚，一天的时间过得很快。感谢公司为大家提供了这样一个互相学习分享的，也感谢玲姐在幕后的辛勤付出！
主持人我们两个大概已经约好了吧？距离我们开始线上直播已经快一个月了吧？
展雄对，有一个月。
主持人本来是上周就开始录制的吧？时间大概是九月初，结果到了约定的时间就有了客户。
展雄对对对，我今天正好回公司开会。
主持人我不想让你回去，所以今天就录下来了。确实是因为案件现场有时存在很多不确定性。因为客户的原因，如果你给他预约了，他可能会突然再来，这可能会打乱你的工作计划。那么平原州呢，刚才我们提到了四月份就上市了，该项目目前的状况如何？
展雄说到平原府项目，我先给大家介绍一下这个项目的选址。平原州实际上位于郑州北部的平原新区。平原新区虽然在行政上属于新乡管辖，但实际上离郑州比较近。这就是该地区的特殊性。位于平远新区。它实际上与其他城市不同，因为它是一个完全新建的城市，并没有对旧城进行这样的改造。因此，整个新区的环境非常好，绿化程度也很高。平原新区的核心实际上是围绕着1840英亩的沣湖而建的。
主持人枫湖？
展雄是的。那么，因为我们在郑州，可能郑州的每个人都会知道郑州有一个北龙湖。这里的枫湖其实是为了呼应郑州的北龙湖，所以当地就叫枫湖。平原府项目位于枫湖西侧，距离枫湖较近。如果按照正常步行速度的话，也就十分钟左右。十分钟后我们就可以到达枫湖了。
主持人那个环境应该很好吧！
展雄是啊！环境非常好。因为枫湖整个水域面积排在郑州周边前五名之列，而且水域面积比较大。
主持人好像现在有公交车了。它去城市吗？
展雄有，有两趟公交车，一趟是601路到郑州高铁东站，另一趟是602路到郑州北站。
主持人啊，一个去金水区，一个去惠济区。这非常方便。
展雄是的，这个项目离枫湖很近。虽然大部分开发商都喜欢用概念来炒作自己的楼盘来寻找卖点，但确实，这些环湖的房子和这样的居住条件包括这样的生活意境是非常好的。尤其是平原新区这样的新城市，我建议大家如果有机会路过郑州北，可以去沣湖周围看看，也可以顺路去平原州了解一下房子。其实我以前从来没有卖过这样的湖景房，这次才真正接触到这样的湖边产品。
主持人听说平原大厦这个小区，现有的房屋结构全部封顶封闭了？
展雄是的。年底将移交约9栋建筑，然后到明年10月，整个社区将移交。
主持人明年10月份房子会全部交房吗？
展雄是的，所有的公寓都已经移交了。该项目占地90余亩，拥有21栋住宅楼。整个社区绿化率在40以上。
主持人40已经很高了。
展雄是的，
主持人如果说一二线城市的绿化率达到40%，现在基本上是找不到了！
展雄是的。容积率也比较低，只有18。整个社区有840户人家。居住舒适度非常好，是的，因为整个小区无论是小高层还是平房，都是纯一楼梯两户的设计。一层两户人家，这里的住房可用率其实很高。平房产品的住房可用率高达85%。
主持人这个要求非常高。像我之前在郑州卖的项目，包括一些地市，购房率基本都在20以上，股价是27、28，而这个份额的价值只有15，因为毕竟他有电梯。
展雄对对对，公共摊位比较少。对于国外购房者来说，这还是比较划算的。其实最重要的一点来了，那就是现在平远府的物价非常亲民，非常接地气。就这么说，其实有点夸张了。比如一些18线小县的价格可能和现在的情况差不多。
主持人现在的房价是多少？
展雄比如平原府。现有高层建筑均为16层、18层小高层。均价在5500元左右，也有少数单位售价在5000元左右。
主持人5000元。这真是一个特别的价格。和县城的房价基本持平。
展雄对对对，我刚才提到了高层建筑。房子现在是七层洋房，只有电梯，而且还特价5800。
主持人平房5800？
展雄是的，七层平房，郑州周边除了西区已经找不到了。房屋产品出租率为85%。这个价格其实不仅是郑州性价比最高的楼盘，也是平原新区性价比最高的楼盘。
主持人听了同事的话，如果有客户可以推荐给展雄。
展雄对，作为这个电台的同事或者听众，如果你想在郑州买房，其实可以来平原新区看看，因为毕竟这里的环境，包括整个房价，非常好。性价比非常高。目前，平原大厦项目的售楼部由两个团队组成。我们去之前是自助销售，大概有七八个人。我们公司现在有七八个人，加起来还不到二十人。就是这样一个销售团队。团队。事实上，自营销售模式完全以直销为主。他们主要依赖销售部门自然拜访的客户。
主持人你看一下我们的项目，是从四月份开始的。但正如您刚才所说，为什么我们一直说要预约这次采访，却预约不到呢？因为你的项目好像是卖房子和普通销售。这是不一样的。除了在销售部门，还应该出去拓展。你们也是卖房子，但是你们使用的销售方式、方式和渠道不同。
展雄是啊是啊，确实如此。我们也卖房子。我刚才提到了这个题。作为一线销售，这个东西大家都很熟悉。其实我们都知道常规的获客渠道无非就是自然拜访和外部渠道。如今，渠道泛滥。如果说销售部门的合作渠道，外部渠道会推荐客户。
那么另外一个办法就是自己出去招揽客户，找到这样的资源和客户。我之前也提到过。其实我们公司来的时候，一开始并没有这个想法。我们应该如何拓展这个市场？因为甲方完全是自卖，只是坐在那里，纯粹卖。只等顾客上门。你看，我们来这里是为了寻求资源。我们没有资源，也不熟悉市场。甚至我们的团队也刚刚组建。我们面临着各种各样的题。一步一步，我们已经走到了这一步。就是说节奏逐渐走上正轨，这样一个过程。
尤其是前半个月，我们人员少，对市场不熟悉。有一段时间心理空虚，不知道如何开展工作。后来熟悉了周边市场，包括公司的支持，这有很大的关系，我找到了适合平远州的销售方式。
刚才提到了这个销售方式，我先给大家介绍一下平原新区的市场。因为这个市场和其他地方有些不一样，因为这是一个新的领域，所有的资源，包括开发商、卖家都是一样的，都是新的资源。整个新区实际上在售的新房只有十几套。至于二手房，基本可以稀释，没有市场。主要市场是新房，我们二手房店做的业务也是推销新房。
主持人你们都这样卖新房吗？
展雄是的，嗯，其实从产品上来说，整个片区，前面也提到了，是围绕沣湖建设的，主要以改善为主，所以说是比较同质化的。其次，虽然平原新区的规划范围非常大，是政府规划的范围，但是核心居民都在这个湖的周围，所有的开发商都在这个湖的周围，所以说这个相对来说，范围就是你销售活动的范围，包括你带看房的人的活动轨迹，也是在湖边。它相对固定，所以人口稠密地聚集在这个湖里。周边。
在这样一个小型的活动场地里，其实有利于一些内部信息的传递。刚才我提到平原新区第一市场是因为它仅限于十几个楼盘和一个顾客。每当有人来这里看房子的时候，他可能会看这一套，也可能会顺便去看那一套，或者看另外几套，总之就是十几栋房子。因为它们比较接近，这是由市场决定的；第二个方面是，这个信息的传递无非是通过同行，也就是卖房的人，或者二手房中介等，通过他们这个信息会传递得更快。
主持人因为他们非常了解这个领域。
展雄只要你和某个项目中的某位顾关系好，那么你就熟悉他的圈子。
主持人其实相当于每个销售部门都有自己的小圈子。只要融入其中一个圈子，就可以渗透到它的所有通道。
展雄是的，还有一点就是你就像市场上的经纪人。事实上，也是如此。经纪人现在不卖二手房了，二手房没有市场。他们都卖新房了。其实每个人都是一样的。只要你和其中一个关系好，想要闯入他的圈子，那就很方便了。这是由区域市场环境决定的，决定了这个平远新区与其他地方的差异。有些东西不一样了。
不像郑州或者其他一些城市，因为县城建成区面积大，人们的活动范围也大，所以信息传递可能没有这个那么快和灵敏。其实第二个方面最重要的是，在平原新区卖房的另一个核心意义就是公司给了比较强的支持，就你这样，像同行推荐，可以考虑这个平原新区，这个地区地理位置不一样，包括我们信息传输规模小等因素。为了最大限度地取得成功，我们尽快获得此类客户资源。公司也提供了很多支持。像NationalBroker这样的公司对于这种推荐是多么支持啊！
主持人全国代理？
展雄对对对，其实接下来要做的事情很简单，就是如果你看到，在一个小圈子里，你发布一个信息给他们，让像你这样的人知道、了解这个信息，那就主要做这个吧。如果从一个完整的链条来看，其实我们顾现在就在第一线。你要做的就是利用这些信息来开发自己的代理，无论是维持自己的小圈子，通过这个效果应该像弧形水波效果一样，向外扩展即可。因为这个其实很好理解，因为刚才也说了，平原府的房子是这一带最便宜的。那里没人。这是最便宜的。
主持人平原大厦现在是平原新区最便宜的吗？
展雄对对对，卖的就是最便宜的。不过，该开发商并没有做任何促销或广告。
主持人就是没有这样的推广方式吗？
展雄是的，没有任何推广、广告，所以我们来了之后，就是通过对这个市场的分析，再加上公司包括团队的支持，来投放我们自己的这样一个资源圈。啊，就是如果我们更加针对这些同行或者经纪商，跟他们一起开发我们自己的客户资源的话，会更快。
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